家を建てようとするとき、だれもが地盤改良の必要のない、地盤の強い土地を欲しがります。
でも、購入前に地盤の強さを知るのはハードルが高いです。というのは、
契約前の土地の地盤調査は、売主からの許可がまず得られないからです。
もちろん、うちもそうでした。
私のグランセゾンでの家づくりにあたり購入した土地について。
まず、土地の購入契約で手付金を支払いました。
その残金支払いの決済前に、一条含め、検討していた大手ハウスメーカ―数社が
土地の売主に許可を取って、自発的に無料で地盤調査をしてくれました。
その結果、地盤改良が必要な土地と分かりました。
がっかりしましたね。
＊いわゆる大手でないハウスメーカーでは、
地盤調査は契約後に行うもので、10万強の見積もりでした。
＊こういう建築業者の契約するかどうか分からない人への無料のサービスの原資は、
契約する人への建築費用に上乗せと考えられますから、
無料サービスが多い建築業者は「費用が高い」と言われています。
うちも、土地の購入前に、地盤が弱くないか予想できる範囲はリサーチし、
→弱い地盤の可能性が非常に高くはなさそうなことを確認してから購入しました。
例えば、土地は、元が沼や水田などの水系だと弱い地盤なので、以前の地図を調べ、長らく林だったことを確認してありました。
また、一条工務店であたり一帯の地盤改良の状況を教えてもらい、
改良しているところと、不要だったところと色々でした。
＊周囲の地盤改良の状況を教えてもらえたのは、他社にない一条の強みでした。
地盤安心マップでもチェックをお勧めします。
土地の売買では、土地の埋設物を買主に知らせる義務があり、
もともと地盤改良がされている土地なら、
地盤改良時の埋設物が残っているなどの情報を購入前に知ることができます。
（虚偽報告の場合は、売主に賠償義務があります）
しかし、べた基礎より深い地盤改良が行われるようになったのは、法律の関係で2000年頃からのため、地盤改良された土地はあまり売りにでていません。
2000年頃以降に家が建てられていない土地の場合は、地盤調査がされていないことが多く、
その土地の売主は、土地売却時の契約書で「知らない」と買主に告知し、軟弱地盤の責任は回避できます。
→2000年以降に家が建てられた土地を購入しない限り、
地盤改良が必要な土地かどうか、土地購入前に買主が知ることは困難です。
＊購入したいのが土地の隣に、先に隣にだれかが家を建てれば、
そこが地盤改良したか分かれば、自分の土地で改良が必要そうか分かります。
分譲地では隣が少し前に建てることは普通にありえますよね。
しかし、それをどうやって知るかは問題です。
先に売れた隣の土地で地盤改良が必要なかったのであれば、売主が喜んで教えてくれると思われ、地盤改良した場合は正直に言ってしまうと土地が売れなくなる可能性がありはぐらかされると思われます。
自身で土地の巡視をしてめぼしい土地周りの地盤工事を把握すれば確実ですが、
工事のタイミングを逃さず巡視するのは大変かもしれません。
自分の購入した土地が、希望の砕石による地盤改良もできないレベルの4メートルの軟弱地盤と分かった後で振り返って、購入前に弱い地盤の土地と分かる可能性があったかを考察します。
・土地は、今回の分譲に伴い造成されたところです。一部、擁壁があり、周囲の土地との高低差が最大50－60ｃｍあります。一条にリサーチしてもらった土地柄調査でも、一帯は緩やかに傾斜がある土地で、分譲地内でも傾斜があったようです。自分の土地がもともとやや低い側ですが、少なくとも造成後は平らになっています。
→ここから、造成地内で平らにするため盛り土をしたことが分かります。一般に、施行から長い時間が経っていない盛り土は、弱い地盤であるようです。
→50－60ｃｍまで弱い地盤であることは分かります。
・我が家が土地を購入する前に、分譲地内でいくつか先に家を建築中でした。これから着工のところもありましたので、これらが地盤改良をしたか巡視していたら非常に参考になったはず
→しかし、その間に土地が売れてしまうリスクはあった
＊土地の契約時に、同じ分譲地の他の区画は、地盤改良をしたところとそうでないところがあるようだと教えてもらいました（契約時では分かったところで遅いですがね）
また、もし地盤改良が必要なことが事前に予測できたら、私は購入を見送った可能性がありますが、なかなかいい土地が売りに出ない地域なので、1年以上経っていまだに土地探しをしていたか、土地が決まらないと間取りを決めるのは難しいので、もっと希望にそぐわない土地で手を打った可能性があります。さらに、地盤優先で数年後に別の土地を買ったとして、そこで地盤改良が必要だったらショックは大きいでしょう…。
家づくりで土地を買った経験から、
土地との出会いは(恋愛や結婚のように?)タイミングという通説を、実感しました。
なお、地元大手不動産屋で土地を購入したのですが、仲介手数料を決済前に「現金」で持参するよう言われました。多額の現金のため、受け渡し直前の準備かつ現金持ち歩きが心配でしたが、一条の営業の方が、不動産業者との間に入って下さった結果、仲介手数料の支払いは、銀行での決済時にしてもらい、現金でのやり取りはしなくて済みました。一条の営業の方には、土地の売買契約時にも同席頂きました。ありがとうございました。
以上です。
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