一条の契約の問題点

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2022.4.27 記事好評のため一部手直ししました。
2021.1.12 「国の補助が受けにくい」を追記しました

契約書は、契約してみないとまずお目にかかることはないのでお伝え致します。

【問題点①】契約上、どんなに着工が遅れてもノーペナ

うちは、一条の手違いで、確認申請が遅れ、着工が2か月ほど遅延することに。

もし、これが、着工の一条の不手際で工期に間に合わないならば、違約金が発生します。
しかし、一条の「契約書」で約束されている期日は、あくまで「着工」から。
一条の都合で「着工が遅れて」、建つのが遅れるのは、一条にはノーペナなのです。

うちの場合、着工が2か月ほど遅れましたが、
元々の竣工予定日(着工するはずだった日から8か月弱)になんとか間に合わせる
という説明をされました。
しかし、後述のように、契約時に「着工から220日以内の竣工であれば違約金なし」
という書類に他の方と同じようにサインさせられておりますので、
一条の都合で遅れた着工から7か月強の竣工でも、契約上の問題はありません

うちは、上記の着工遅れで、仮契約から1年半経過してしまいそうに。
*仮契約から1年半経つと、坪単価上昇分の半額が施主負担です。
一条の不手際でなったのに、その分を施主が負担するのか、一条担当に確認したのですが、
「何とも言えない」とのお返事
でした…。例えば、「本部に確認しないと正確にはお答えできませんが、モラル的に施主負担はおかしいので、なんとかするつもりです!」くらい、言ってしかるべきではないでしょうか、一条さん!…非常に残念な営業担当者の対応でした。。

なお、遅延時の違約金の約款も、素人は読んでも意味不明で、
「正当な理由なく、工事を完成して引き渡すことが遅れた場合、
 遅延日数1日につき、請負代金から、
 工事出来高部分と
 発注済の工事材料 に対する請負代金相当額を
控除した額の 0.04%を支払う」
と書いてあります。発注済であるだけで違約金算定額から免除されるのなら理不尽と感じますが、
素人なのでどういう意味なのか分かりません。
なお、今年の梅雨のように長雨が続いて工期が間に合わない場合は、おそらく「正当な理由」に該当し、遅延しても違約金は発生しないらしいです。

【問題点②】仮契約時より工期の期限が長くなった

いわゆる「仮契約」時の工期は、i-smartで、着工から150日(5か月)以内の契約でした。
しかし、「本契約」時の工期は、グランセゾンで、着工から220日(7か月強)以内
i-smart(枠組工法)とセゾン(軸組工法)の差でしょうか。この差の理由を聞いたような気もするのですが、よく覚えていません。。

【注意点】上棟75日前までに総額の1/3、上棟までに総額の2/3 を支払う!

建築費用の支払いは、一条の場合、
仮契約時100万円
 *これで1年半の坪単価固定(坪単価は年々上昇)が約束されます。
 *本契約をしなかった場合、印紙代や手数料を引かれることなく100万円が返ってきます
 (フランチャイズの一条の場合は、同じかどうか存じませんので確認してください)
上棟75日前までに、さらに建築総額の1/3+事務費用の預かり金80万円
・上棟までに、さらに建築総額の1/3(ここまでtotal総額の2/3+180万円
・引き渡し時、残金

一般に、工務店だとこのような支払い方式が多いようなので、
一条は、この辺が、大手ハウスメーカーでなく工務店ですね。
 *大手ハウスメーカーの場合、
  引き渡し時の支払額の比率が大きいところが多いそうです。
 (工事工程に対し過払いにならず、
  倒産時に、過払いの一条など工務店より安心なのが、大手ハウスメーカーのメリット
です)

一条の手続きの流れですが、

着手承諾
→(一条が代理で)市町村に建築確認申請
→上棟75日前の支払い
→確認申請の許可が下りてから、住宅ローン本申し込み
 *ローンで一条で建てる場合は、ローン本審査が通ってから着工です。
→通常は1-2週間以内に、住宅ローン確定
→着工

なので、自己資金がない限り、少なくとも最初の1/3の支払いには、つなぎ融資が必要になります。

後は、ローンを組んだ銀行によって
・その都度の支払いに間に合うように融資 と、
引き渡し時にまとめて全額融資 に分かれます。
(私が選んだネット銀行は後者で、引き渡しまで融資してくれません)

引き渡しまで融資してくれない住宅ローンの場合は、
一条の場合、上棟までの2/3の支払いにもつなぎ融資が必要
です。

*つなぎ融資は、本命の住宅ローンより金利が高いので注意を

【問題点③】他社より契約日が早く、国の○○ポイント制度が受けにくい

他社では、間取りを決めてから、あるいは、少なくとも実際の間取りの提案を受けてから契約しますが(*家づくり指南書によると、間取りが決まるまで契約という切り札は使うな、とされています)、一条では、契約しないと間取りの相談ができないので、間取りの相談より前に本契約となり、他社で建てる場合より本契約がずっと早くなります。

一条は建てるのに時間がかかりますので(着工から竣工まで150-220日以内)、
竣工から契約日の期間は、他社で建てるよりずっと長くなります。

契約日が早い弊害は、国の新築補助制度が後から決まったときに、遡って契約日で適応になることがあるのですが、着工していなくても、契約日がずっと前だと適応にならない可能性が高まります。

うちは
住宅グリーンポイント制度開始よりあとの着工でしたが、契約日が前すぎて適応にならず
住宅エコポイント制度申請期間に契約し、他社では間に合った可能性がありましたが、
一条ではそこから間取り相談のため明らかに条件の期間に建てられませんでした。
そのため、その意味で、残念な時期に建てることになりました。

【問題点④】ZEH適応は厳しい

こちらの記事を参照お願いします

以上です。

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